Unter Regulierung wird zumeist - ohne dies explizit zu erwähnen - eine externe Regulierung verstanden, bei der einem gewinnorientierten Unternehmen durch Interventionen eines Regulierers in Marktprozesse Restriktionen auferlegt werden, um die Ausnutzung von Marktmacht zu verhindern. Unternehmen in vollständiger oder partieller privater Eigentümerschaft weisen grundsätzlich eine Gewinnorientierung und in diesem Zusammenhang regelmäßig ein Streben nach Gewinnmaximierung auf. Oftmals agieren auch öffentliche Unternehmen gewinnorientiert.

Eine externe Regulierung kann gegebenenfalls unterbleiben, wenn die Bereitstellung eines Angebots durch ein Unternehmen erfolgt, das aufgrund einer entsprechenden Vorgabe durch den Eigentümer Marktmacht nicht ausnutzt. Diese Konstellation liegt insbesondere bei öffentlichen Unternehmen vor, denen vom Eigentümer auferlegt worden ist, eine Leistung lediglich zu kostendeckenden Preisen bereitzustellen oder zumindest die Gewinnerzielung stark zu begrenzen. Eine entsprechende Selbstbeschränkung von Unternehmen durch Vorgaben des Eigentümers wird auch als "interne Regulierung" bezeichnet.

Die Frage der Effizienz der Leistungserstellung durch öffentliche Unternehmen im Vergleich zu privaten Unternehmen wird kontrovers diskutiert. Allgemeingültige Aussagen zur Effizienz öffentlicher Unternehmen im Vergleich zu privaten Unternehmen können kaum abgeleitet werden. Wenn in einem wettbewerblichen Umfeld ähnliche Anreizkonstellationen für öffentliche und private Unternehmen bestehen, kann kein genereller Effizienznachteil öffentlicher Unternehmen konstatiert werden. Diese Erkenntnis weist auf die Bedeutung der konkreten Anreizkonstellation für die Effizienz von Unternehmen hin. Zu einem ähnlichen Ergebnis führen auch vertragstheoretische Erkenntnisse. Dies deutet darauf hin, dass bei Vorliegen von Marktmacht ein intern reguliertes öffentliches Unternehmen bei einer geeigneten Unternehmenssteuerung ("Corporate Governance") durchaus relativ effizient agieren könnte.

Mit Bezug zu Flughäfen ergibt die Analyse der Effizienz öffentlicher und privater Eigentümerschaft, dass vollständig in öffentlicher oder privater Eigentümerschaft befindliche Flughäfen effizienter agieren als teilprivatisierte Flughäfen. Allerdings werden im Rahmen der Effizienzanalysen die jeweils vorliegenden Besonderheiten bezüglich der Unternehmenssteuerung und -regulierung nicht berücksichtigt. Da auch für Flughäfen gelten dürfte, dass die jeweils im Einzelfall vorliegenden Anreizkonstellationen von zentraler Bedeutung für die Effizienz sind, wird die Grundsatzfrage der öffentlichen oder privaten Flughafeneigentümerschaft an dieser Stelle nicht weiter betrachtet.

Es stellt sich die Frage, wie sich eine externe Regulierung auf die Steuerung und damit die Effizienz öffentlicher Unternehmen auswirkt, die keine oder nur eine sehr begrenzte Gewinnerzielungsabsicht aufweisen. Eindeutige Aussagen in der Literatur hierzu existieren nicht. Analogieschlüsse weisen darauf hin, dass eine externe Regulierung durchaus ein Druckmittel sein kann, welches derartige öffentliche Unternehmen diszipliniert und damit zu deren Effizienz beitragen kann. Jedoch ist auch die Situation vorstellbar, dass durch die externe Regulierung eines bereits durch eine geschickt gestaltete interne Regulierung auf Effizienz ausgerichteten öffentlichen Unternehmens unvorteilhafte Anreize etabliert werden und / oder unnötige Transaktionskosten erzeugt werden. Insofern sind hierzu wiederum Einzelfallbetrachtungen unabdingbar.